Es kommt häufig vor, dass die Mietsache in beschädigtem Zustand zurückgegeben wird. Dem Urteil des BGH lag die Rückgabe einer mit Schimmel befallenden Mietsache nach unpfleglicher Behandlung zu Grunde. Bislang war in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten, ob ein Schadenersatzanspruch nach Rückgabe der Mietsache einen sogenannten Schadenersatz neben oder statt der Leistung darstellt. Die für den Laien unverständliche Unterscheidung stellt im Rechtssinne jedoch eine wesentliche und notwendige Einordnung dar. Denn im Gegensatz zum Schadenersatz neben der Leistung, muss bei einem Anspruch statt der Leistung grundsätzlich, bevor eine Zahlung verlangt werden kann, dem Schädiger die Gelegenheit gegeben werden, den Schaden selbst zu beseitigen. Erst wenn der Schädiger innerhalb einer vom Gläubiger zu setzenden Frist den Schaden nicht beseitigt, kann nach Fristablauf der sogenannte Schadenersatz statt der Leistung in Form einer Geldzahlung geltend gemacht werden. Die Unterscheidung ist mithin von wesentlicher Natur.
Teilweise wird vertreten, dass die Pflicht des Mieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben eine Leistungspflicht darstelle. Wird diese Pflicht der Rückgabe zur Leistung in vertragsgemäßem Zustand nicht ordnungsgemäß erfüllt ist stattdessen Schadenersatz möglich, setzt jedoch als Schadenersatz statt der Leistung die erfolglos gesetzte Nachfrist voraus.
Andere vertreten die Auffassung, dass bereits im Zeitpunkt der Beschädigung der Mietsache der Schadenersatzanspruch entsteht. Diese Meinung setzt zeitlich früher an, indem Sie die Pflicht des Mieters darin sieht, die Mietsache pfleglich zu behandeln und vor Schäden zu bewahren. Da eine Verletzung dieser Pflichten auch einen sogenannten Schadenersatzanspruch aus Deliktsrecht darstellt, ist die Pflicht zur Leistung des Schadenersatzes sofort fällig.
Der BGH hat sich nun mit der wegweisenden Entscheidung vom 28.02.2018 der letztgenannten Rechtsauffassung angeschlossen und geurteilt, dass für Verletzungen der Obhutspflichten eines Mieters die zur Schädigung der Sachsubstanz führen, eine Nachfrist nicht erforderlich sei. Grund hierfür ist nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs, dass es nicht auf den Zeitpunkt der Entstehung des Schadenersatzanspruches ankommt, sondern stattdessen danach unterscheiden werden muss, ob die konkrete Art der Handlung welche zur Schadensentstehung geführt hat eine vertragliche Hauptpflicht oder eine Nebenpflicht des Mieters darstellt. Der BGH führte hierzu folgendes aus:
 
„Bei der Verpflichtung des Beklagten, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 49/16, aaO Rn. 14 mwN), handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im genannten Sinne, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet.“
Auf Grund dieser Unterscheidung ist klar, dass eine Nachfrist zur Beseitigung des Schadens nicht zwingend erforderlich ist. Der Vermieter hat vielmehr das Recht, selbst zu entscheiden, ob er Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes oder unmittelbar Schadenersatz in Form einer Geldleistung verlangt.
 
Mit dem Urteil des BGH wird das Urteil des LG Saarbrücken 10. Zivilkammer, 21. November 2014, 10 S 60/14 bestätigt.
 
TIPP: Sollte es zu Beschädigungen der Mietsache gekommen sein, sollten Sie unbedingt fachkundigen Rechtsrat einholen, da die Tücke wie immer im Detail liegt. Nicht jeder Schaden an der Mietsache ist gleich zu behandeln. Teilweise ist ein Schadenersatz überhaupt nicht geschuldet, weil der Schaden durch ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden ist.
 
Für ergänzende Erläuterungen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Lisa-Kathrin Held gerne zur Verfügung.