Bereits in dem Newsletter 04/2017 haben wir auf die Rechtsprechung des BGH (Senatsurteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, Rn. 15, 35) hingewiesen, wonach die – gängige – Übertragung von laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn dem Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben und ihm hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Mit Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16, Rn. 20, hat der BGH diese Rechtsprechung bestätigt.
Der BGH hat nunmehr jedoch mit dem Urteil vom 08.07.2020 – anders als das vorangegangene Berufungsgericht – geurteilt, dass dies nicht zu einer uneingeschränkten Renovierungspflicht des Vermieters führt. Denn Ausgangspunkt der Pflichten des Vermieters ist der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjekts im Zeitpunkt der Überlassung. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters für Schönheitsreparaturen wird erst dann fällig, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Ein Mieter hat dann grundsätzlich Anspruch auf die Wiederherstellung des Zustands der Wohnung, wie er bei Überlassung vorlag. Es besteht aber seitens beider Vertragsparteien wohl kein Interesse daran, den unrenovierten Zustand wiederherzustellen, sodass die Mieter eine „frische“ Renovierung verlangen können. Wird die Wohnung durch diese Schönheitsreparaturen in einen besseren Zustand versetzt als er bei Gebrauchsüberlassung vereinbart war, ist nach dem nunmehr ergangenen Urteil des BGH ein finanzieller Ausgleich des Mieters zu leisten. Der BGH geht davon aus, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen in der Regel hälftig zwischen Mieter und Vermieter zu teilen sind.
TIPP: Sie sollten in Ihrem Mietvertrag fachkundig überprüfen lassen, ob die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Ist dies nicht der Fall und verlangt der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen, können Sie die Kostenbeteiligung des Mieters im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.
Für ergänzende Erläuterungen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Lisa-Kathrin Held gerne zur Verfügung.