Mit der zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof das Wesen der Kaution im Rahmen eines Mietvertrages klargestellt.
Einen Anspruch auf Stellung einer Kaution hat ein Vermieter nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Das Mietrecht sieht keine Regelung vor, wonach grundsätzlich bei Vertragsschluss eine Kautionszahlung geschuldet ist. Fehlt es an einer vertraglichen Vereinbarung über eine Mietkaution, ist eine solche von dem Mieter nicht geschuldet. Im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses kann eine Kaution grundsätzlich in freier Höhe vereinbart werden. Grenze ist grundsätzlich nur der Tatbestand des Wuchers oder der Sittenwidrigkeit. Im Wohnraummietrecht sieht das Gesetz in § 551 Abs.1 BGB eine Begrenzung vor, wonach maximal die dreifache Kaltmiete als Kaution vereinbart werden kann. Jedenfalls im Wohnraummietrecht ist die Kaution insolvenzsicher und verzinslich anzulegen.
Nicht selten kommt es während des laufenden Mietverhältnisses zu Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Berechtigung von Zahlungsansprüchen, beispielsweise Nebenkostennachforderungen. Mit Urteil vom 07.05.2014 hat der Bundesgerichtshof für die Wohnraummiete klargestellt, dass es dem Vermieter in diesen Fällen nicht gestattet ist, während des laufenden Mietverhältnis zu seiner Befriedigung auf die geleistete Kaution zurückzugreifen und von dem Mieter das Wiederauffüllen der Kautionssumme zu verlangen. Hintergrund ist die Pflicht des Vermieters zur treuhänderischen Sondierung der Kaution vom eigenen Vermögen. Der Mieter soll nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters die Kaution ungeschmälert zurückerhalten können, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
„Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.“
Ob diese Einschränkung auch im Gewerberaummietrecht gilt, ist bislang nicht höchstrichterlich geklärt. Denn § 551 BGB, auf dessen Sinn und Zweck der BGH seine Argumentation für den Bereich des Wohnraummietrechts stützt, gilt im Gewerberaummietrecht nicht. Allerdings ist die Rechtsprechung nach hiesiger und weit verbreiteter Ansicht auf das Gewerberaummietrecht zu übertragen. Das Oberlandesgericht Nürnberg hat in einem Urteil vom 23.02.2006, Az. 13 U 2489/05, bereits entschieden, dass auch der Vermieter von Gewerberäumen bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet ist, eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen. Dies kann aus einer ergänzenden Vertragsauslegung der Sicherungsabrede gefolgert werden.
Da somit bei fehlender anderweitiger Regelung der Sinn und Zweck einer Kaution im Gewerberaum- und Wohnraummietrecht gleich ist, dürfte auch hier dem Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses der Zugriff auf die Kaution verwehrt sein.
TIPP: Die mietvertragliche Gestaltung einer Kautionsleistung birgt gerade im Gewerberaummietrecht viele Tücken. Da auch bei gewerblichen Mietverträgen meist die Klauseln als allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten sind, besteht das Risiko, dass Klauseln zur Kaution als unangemessene Benachteiligung und damit als unwirksam gewertet werden. Gewerberaummietverträge sollten daher möglichst nicht nach Internetvorlagen erstellt werden, da diese die Tücken der AGB-Rechtsprechung meist nicht beachten.
Für ergänzende Erläuterungen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Lisa-Kathrin Held gerne zur Verfügung.