Grundsätzlich ist es originäre Pflicht des Vermieters, während der Mietdauer für den Erhalt der Mietsache Sorge zu tragen, da nach § 535 Abs. 1 BGB der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Es entspricht allerdings weitgehender Praxis, dass diese Pflicht in Mietverträgen auf den Mieter übertragen werden soll. Dies ist insbesondere für sogenannte Schönheitsreparaturen gängige Praxis. Schönheitsreparaturen sind eine mindere Form der Instandhaltung. Sie haben lediglich dekorativen Charakter, betreffen also die äußere Ansehnlichkeit der Mietsache. Grundsätzlich ist es zulässig, die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter zu übertragen. Hierbei sind jedoch gewisse Einschränkungen zu beachten, die zur Unwirksamkeit einer Übertragungsklausel führen können. Es ist darauf zu achten, dass die Ausführungsfristen der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen nicht „starr“ vereinbart sein dürfen. Die Ausführung muss an die objektive Erforderlichkeit geknüpft werden, und kann allenfalls einen flexiblen Fristenplan enthalten.
Eine weitere wichtige Einschränkung zur Zulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln erfolgte nunmehr durch die obenstehende höchstrichterliche Rechtsprechung, durch welche die bisherige Rechtsprechung geändert wurde. Eine Übertragung von Schönheitsreparaturen ist nunmehr grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter und folglich unzulässig, wenn der Mieter die Wohnung im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand erhalten hat. Ob die Wohnung einen renovierungsbedürftigen Zustand hat, richtet sich danach, ob die Wohnung nicht unerhebliche Gebrauchsspuren aus einem Zeitraum vor Vertragsschluss aufweist. Es bedarf also nicht unbedingt einer übermäßig starken Abnutzung der Wohnung. Hintergrund der Entscheidung über die Unwirksamkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ist der, dass der Mieter nicht verpflichtet werden kann Gebrauchsspuren zu beseitigen, die er selbst nicht verursacht hat. Dies würde besonders bei nur kurzer Mietdauer dazu führen, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie erhalten hat und er somit für den Mietgebrauch der Vorbesitzer einzustehen hätte.
Es wurde versucht, dieses Problem über sogenannte „Quotenabgeltungsklauseln“ zu lösen. Eine solche Klausel sah für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen endete, eine quotenmäßige bzw. anteilige Pflicht des Mieters zur Kostentragung zukünftiger Schönheitsreparaturen vor. Auch die Zulässigkeit dieser anteiligen Kostentragungspflicht der Mieter, hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung für unzulässig erklärt. Grund dafür ist, dass der Mieter die ihn tatsächlich am Ende des Mietverhältnisses treffende Kostenbelastung nicht verlässlich einschätzen kann. Es müssten zu viele hypothetische Möglichkeiten in Betracht gezogen werden.
TIPP: Eine Vielzahl von Mietverträgen enthält unwirksame Klauseln. Um Sicherheit zu haben, welche Pflichten ihnen als Mieter tatsächlich während des Mietverhältnisses und nach dessen Beendigung obliegen, sollten Sie Ihren Mietvertrag fachkundig prüfen lassen. Dies gilt auch für Vermieter um dem Risiko zu entgehen, für zu Unrecht vorgenommene Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen zu werden. Vermieter sollten daher auch vermeiden, ungeprüft Vertragsformulare aus dem Internet zu übernehmen, da diese meist die aktuelle Rechtsprechung nicht beachten.
Für ergänzende Erläuterungen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Kathrin Held gerne zur Verfügung.